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南京-租购并举时代逐步开启

发布者:深业集团 来源:新华日报  发布时间:2018年01月16日  字号:

无论是土地市场还是新房市场,控房价、稳地价、增供应的调控导向,都在深入改变着市场预期和房企游戏规则。而除了这些市场面因素之外,2017年南京房地产长效机制已经发力,租购并举的住房制度正在构建,多主体供给的市场格局日益凸显,出现了一系列前所未有的全新“操作”,对于南京房地产2018年以及未来的发展带来的影响更为全面,也更为深远。

租购并举时代在宁悄然揭幕

一系列新“操作”前所未有

2017年7月,住建部等九部委联合发文,要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,并选取了包括南京在内的12个城市开展首批住房租赁试点。8月,南京住房租赁试点方案正式出台,多达23条新规,包含了实行租购并举、培育和发展住房租赁市场、鼓励支持规模化住房租赁企业、建立租赁交易服务监管平台、试点商业用房改建为租赁住房、推出自持租赁住房用地等一系列全新举措。

2017下半年开始,南京先是推出竞自持租赁面积的住宅地块,此后又在年底挂牌出让首幅位于仙林大学城纯自持租赁公寓地块,由本地国企以底价竞得。此外南京市首批分散式长租公寓房源、首批房屋租赁试点企业目前都已正式出炉。未来南京还将陆续挂牌7000套长租公寓,房源覆盖全市多个区域。个人信用达到一定标准还可实现零押金入住。住房租赁市场正以超乎想象的速度完善发展,一个租购并举的新时代已经悄然拉开大幕。

不仅如此,南京租房新政还规定出让面积超过5万平方米的部分新增住宅用地出让时,将配建5%保障性住房(含租赁性住房)纳入出让合同条款,建成后与出让用地竞价达到最高限价后竞建的保障性住房(含租赁性住房)一并无偿移交给政府指定部门或机构。统计显示,2017年内南京市已经成交了16幅达到最高限价后竞建保障房(含租赁房)的住宅地块,配建保障房面积已达23.54万平方米。未来南京新建的大量保障房租赁房将分散到这些商品房出让地块中。2017年8月南京市还发布了关于出让地块竞争保障性住房操作管理规则(试行),明确规定保障性住房及其配套设施与所在地块商品住宅统一规划设计、同步建设、同步验收,停车配建等公共配套共享,建设和装修标准同所在地块商品住宅一致。

值得注意的是,2017年底出让的首幅自持租赁地块已规定竞买企业必须是南京市住房租赁试点企业名单中的企业,与此同时南京租房新政也明确,未来将加大对从事租赁住房建设的房地产开发企业的金融和信贷支持。支持符合条件的规模化住房租赁企业拓宽融资渠道。业内普遍预计,接下来与住房租赁市场相关的一系列新政策、新措施和新利好还将陆续落地,南京楼市也将由此转向租售并举的全新格局,倒逼房企转型发展。

转型机遇正在来临

品牌房企已走在前列

在房地产市场进入优胜劣汰阶段时,企业对规模的追求更甚。规模不仅意味着市场占有率,而且有利于企业估值的提升。然而在经历近20年的高速发展之后,眼下房地产行业已经进入白银时代,单一的住宅开发已经不能适应市场需求的变化和房企进一步拓展布局的需要,同时也制约了房地产行业的转型。土地成本、融资成本和品质化提升已经让房企资金链备受重压,依靠快速滚动开发、买地卖房实现盈利的模式面临严峻考验。

最近一年来,南京已出让了60多幅达到最高限价,需要现房销售的住宅地块,不仅如此,从2017年开始,对于住宅产业化的要求也越来越高,近一年已累计出让30多幅要求采用装配式建筑住宅地块,装配式建筑面积的覆盖比例普遍达到100%,建筑单体预制率普遍不低于30%,另外从2017年下半年开始,南京市已陆续出让了18幅要求成品住房交付的地块,成品房比例普遍达到100%。业内不完全统计显示,去年至今出让的100多幅住宅地块中,迄今为止已经有40多幅地块出现了股权合作与联合开发,联合开发同一地块的房企数量由原先的两三家发展到5-6家甚至8家。

业内普遍认为,对于开发企业而言,延续过去固有的开发模式,已无法再享受市场发展和政策带来的红利,如果将2002年到2016年这段时期房地产市场化改革特征归纳为“房产市场化,土地招拍挂,金融杠杆化”,那么2017年以后的房地产发展方向就应该是“房住不炒,租购并举,多主体供给,多渠道保障”。

值得关注的是,面对新时期房地产行业转型发展的机遇,大批品牌企业已经走在砥砺前行的路上,走在创新转型的前列,截至目前,已经有来自全国和南京本土的十多家房企正在布局租赁市场“蓝海”,已经有二十多家房企投身到南京保障性住房的建设,此外还有近二十家房企从事着人才公寓等的建设。有消息显示,目前全国排名前30位的开发商中,已有六成以上选择进军长租公寓市场。

展望未来可以预期,长效机制的进一步完善,调控政策的稳定延续,无论对于房地产市场的消费结构、还是房地产行业自身的转型,以及房地产企业的开发路线、开发布局、盈利模式等等,都将产生深远的影响。只有投身到全新的发展格局中去,才能使房企摆脱规模、成本、速度上的竞争,在下一步的发展中游刃有余。

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